קיזוז הפסד עסקי והוני כנגד שבח מקרקעין

קיזוז הפסד עסקי והוני כנגד שבח מקרקעין (פורסם ביום 8.3.2018)

ניתן להפחית חבות מס שבח בעת מכירת מקרקעין בדרך של קיזוז הפסדים.
קיזוז הפסדים עסקיים/פירותיים.
בהתאם לסעיף 28(א) לפקודת מס הכנסה ניתן לקזז הפסד עסקי שוטף שנוצר בשנת המס של מכירת המקרקעין וזאת כנגד כל ההכנסה החייבת (לרבות רווח הון ושבח מקרקעין) באותה שנה. אולם, הפסד עסקי משנים קודמות שלא נוצל (הפסד עסקי מועבר), ניתן לקיזוז כנגד רווח הון שנוצר בעסק, קרי- רק מן ההכנסות, הקשורות ישירות לעסקו / משלח ידו של הנישום.
לפי רשויות המס על ההפסד להיות שייך ישירות למנגנון שהפיק את ההכנסה (שהנכס הנמכר שימש בייצור ההכנסה מעסק), כלומר במידה ומדובר במכירת מקרקעין, רק אם המקרקעין הנמכרים שימשו לייצור הכנסה מעסק.
קיזוז הפסדים הוניים – סעיף 92 לפקודת מה הכנסה מעגן את קיזוז ההפסדים ההוניים. לפי הסעיף, הפסד הון ניתן לקזז אך ורק כנגד רווח הון ,לרבות שבח מקרקעין. בהתאם לכך נישום שצבר הפסד הוני, לדוגמא הפסד מניירות ערך בבורסה, יוכל לקזז את הפסדיו כנגד השבח במכירת נכס מקרקעין ובתנאי שההפסד התגבש בשנים שקדמו למכירת הנכס או לכל המאוחר בשנת המכירה של הנכס.
ניקח לדוגמא אדם שבידיו הפסדים מהבורסה בסך של 200,000 ש"ח ושמכר נכס מקרקעין שבגינו שבח שנצבר על פני שלוש תקופות של ליניארי ישן (47%, 20% ו-25%), ניתן יהיה לקזז את מלוא ההפסד (מלוא ה-200,000 ש"ח) כנגד השבח החייב בשיעור של 47% ולא באופן יחסי גם כלפי החלקים החייבים ב:20% ו-25%. במידה וקיים שבח גדול, שאף לאחר קיזוז ההפסד כנגד השבח החייב בשיעור של 47% נשארת יתרת הפסד לא מנוצלת ,אזי ניתן לקזזה כנגד השבח החייב ב-25% ולאחר מכן כנגד השבח החייב ב-20%.
כיום, רווח אינפלציוני שנצבר עד ליום 31.12.1993 ממוסה בשיעור מס של 10% (למעט כמובן מקרים שבהם חל מס ליניארי מוטב שבהם פטור הרווח האינפלציוני). בהתאם להוראות סעיף 92 לפקודה, רק לאחר קיזוז ההפסדים כנגד השבח הריאלי, במידה וקיימת יתרת הפסד לא מנוצלת, ניתן לקזזה גם כנגד הרכיב האינפצליוני החייב. החישוב מתבצע באופן שעל כל שקל של הפסד הון ריאלי ניתן לקזז שלושה וחצי שקלים של סכום אינפלציוני חייב.

אברהם בקר, עו״ד | אתגר קדם-קאופמן, עו״ד